Cabildo de Gran Canaria
Consejería de Gobierno de Política Territorial, Arquitectura y Paisaje.
Servicio de Planeamiento.
Plan Territorial Especial de Ordenación Turística Insular de Gran Canaria
D/dña. , con DI: , domiciliado en 35 .
Ante la información relativa al Plan Territorial Especial de Ordenación Turística Insular de Gran Canaria (en adelante PTEOTIC – GC), sobre “modificaciones no sustanciales” en el “ANUNCIO de 1 de abril de 2013, relativo al acuerdo sobre el Plan Territorial Especial de Ordenación Turística Insular de Gran Canaria (PTEOTI-GC)” comunicada a algunos personados, y anteriormente publicado en el BOC nº 70, de 12 de abril de 2013.
Reiteramos y/o pedimos la personación en el expediente para que en el momento de la Aprobación Definitiva se nos comunique la misma así como la respuesta detallada a nuestras Alegaciones para poder ejercitar la vía de lo Contencioso en la protección de los derechos no respetados y que exigimos en el expediente.
Queremos recordar que aunque este es un plan territorial especial de finalidad turística, al afectar su ordenación y propuestas a la franja de protección costera, es obligación del PTEOTI – GC afrontar las cuestiones planteadas en nuestras Alegaciones.
Repasado el documento en información pública, y sin que podamos identificar la parte de nuestras Alegaciones que dicen haber tenido en cuenta, lo sustancial de las mismas es evidente que no se integran y que por lo tanto el documento sigue sin respetar los usos culturales amparados por el artículo 46 del Texto Constitucional, determinados como obligatorios en la ordenación territorial en el artículo 4º del Texto Refundido 1/2000 de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias (en adelante Texto Refundido 1/2000), al que debe responder este PTEOTIC – GC.
Aunque con carácter general deben ser reconocidos, conservados y potenciados los usos culturales, según los artículos reseñados, más aún es obligación de hacerlo cuando se trata de territorios claramente rústicos con tramos de costa, y que por lo tanto la cultura forma parte de ese paisaje rústico según especifica el mismo Texto Refundido 1/2000, artículo 55, espacios rústicos como se ve en las propias fotos incluidas en las fichas de cada pieza turística como en el caso de; PTTP-1 SB Meloneras Golf, PTTP-2 SB sector 5, PTTP- 5 M Costa Taurito, PTTN 3 SB Santa Águeda, PTTN-1 M Cueva del Canario y PTTN-1 LA Valle La Aldea. O básicamente rústico como en el caso de; PTTP-3 M Anfi/Tauro.
Y si en cualquier documento de ordenación este reconocimiento, conservación y potenciación es de obligada determinación para cualquier administración tramitante, más lo es en el caso de este PTEOTI – GC en lo que afecta a las servidumbres de protección, sobre todo en las franjas de costa rústicas, donde sus 100 m. son de competencia de ordenación de la Comunidad Autónoma que es la responsable final de la aprobación de este plan de ordenación para dicha franja.
Ni
en la Memoria Informativa se solventa el déficit informativo en cuanto a la
existencia en la mayor parte de la costa que ordena este PTEOTI – GC de los
usos culturales – antrópicos canarios de las acampadas y asaderos en las
costas, ni al respecto en la memoria justificativa publicada, se hace mención a
estas practicas culturales que se dan en territorios, las costas, que se ven
afectados por este PTEOTI – GC. No basta con una displicente declaración “Aunque el Cabildo respeta el uso de acampada y asadero como
actividades “culturales”, no puede admitirse la eliminación de todas las
piezas turísticas planteadas en la franja costera con el único fin de
privilegiar esos usos. El Cabildo debe velar por una correcta ordenación de la
actividad turística que garantice el desarrollo sostenible de la industria turística”
En concreto no se justifica por qué se pretende ocupar la franja de protección costera (dominio público marítimo terrestre y servidumbre de protección del mismo) con actividades antrópicas nuevas (hoteles, residencias, paseos, bulevares), cuando en dichas franjas existen unas actividades que deben ser reconocidas, conservadas y potenciadas.
En lo que respecta a dicha franja de protección costera insistimos en que el artículo 4º, y el 55, del Texto Refundido, así como el 46 del Texto Constitucional, obligan a lo contrario de lo que propone el Plan y a su displicencia, es decir; a preservar tanto para el dominio público marítimo terrestre, como en sus servidumbres de protección, los usos culturales existentes (acampadas y asaderos) frente a nuevos usos antrópicos como los propuestos.
Es más, en la Memoria Justificativa, en los objetivos básicos, no mencionan explícitamente como objetivo básico la obligación de proteger la cultura – etnografía viva en el territorio afectado por esta ordenación territorial (acampadas y asaderos en costa), protección que recordamos igualmente determina el artículo 4º del Texto Refundido 1/2000, mientras si se mencionan los otros aspecto que también están protegidos por eso mismo artículo del Texto Refundido 1/2000.
Con el argumento de que unos usos culturales no pueden condicionar el desarrollo turístico, se podría también no proteger el resto de valores recogidos en dichos artículos 4º, y 55 del Texto Refundido 1/2000, en el resto de casos los redactores han entendido que tienen la obligación de proteger, con lo que dan un cumplimiento parcial de dicho Texto Refundido 1/2000.
Además del incumplimiento a las determinaciones de los artículos 4º, y 55, del Texto Refundido 1/2000 y la consiguiente desprotección de practicas culturales vivas en los territorios afectados, que en las franjas de protección costeras (dominio público y servidumbre de protección) son de protección obligada, encontramos graves deficiencias en la Memoria Informativa sobre la perspectiva económica, que redundan en deficiencias en la Memoria Justificativa para justificar la mayor parte de los desarrollos propuestos, tanto para las franjas de protección costera como para el resto del territorio afectado.
Así resulta que del desarrollo turístico propuesto para ocupar el actual suelo rústico de las zonas PTTP, en consolidación, y PTTN, completamente de nueva ocupación, que en todas afecta negativamente a los usos culturales vivos de las costas, y al valor estratégico del suelo rústico también fuera de esa franja de protección costera que también se estipula en el Texto Refundido 1/2000, se basan en estudios – datos económicos desfasados, Memoria Informativa deficiente, y en proyecciones de desarrollo que a 2013 ya han demostrado su inviabilidad.
Veámoslo por productos turísticos propuestos:
El turismo residencial:
El turismo residencial, en sus dos modalidades, la permanente y la temporal, el PTEOTI – GC sigue analizándolo sustentando la elección de modelos en estudios como el ICEX del año 2007, o incluso anteriores EXCELTUR 2005, años en el que aún se estaba escondiendo, soslayando, la situación de grave crisis económica, con especial gravedad del mercado inmobiliario del turismo residencial en el que se seguía aumentado la “burbuja” sobre análisis de demanda falsos y financiación de alto riesgo que ya ha resultado fallida (ver balances de la CAM y Bancaja-Bankia), por lo que es doblemente grave que se de validez a estudios como los referidos, que no tenían en cuenta la verdadera realidad de los segmentos inmobiliarios, para ahora proyectar nuevos planes inmobiliarios en 2013, ni tenían en cuenta la verdadera demanda de este producto turístico.
Sólo tendrían ahora 2012 – 2013 que contabilizar las promociones para el turismo residencial en el levante y sur español que están vacías y/o bajo control de la Sareb, para contrastar lo incorrecto de ese estudio del ICEX de 2007, y eso en zonas con mayor capacidad del territorio para absorber la urbanización que las Islas en general, y que Gran Canaria en particular.
Errores en el análisis económico de los beneficios inmobiliarios, y mayores errores en el análisis de la rentabilidad económica, en el valor añadido de la oferta turística, que se ha podido comprobar y con caídas agudizadas desde esos años de los análisis, 2005 y 2007, y el 2013.
Sólo hay que repasar las tablas de datos incorporados que llegan como mucho a 2009, estamos en 2013, tres años más de caída económica, aún eligiendo los factores “que mejor” se han comportado en la crisis, demuestran que las previsiones realizadas por el PTEOTI – GC para 2003 – 2015, consumado el periodo en un 75 % (2003 – 2012), las previsiones se han demostrado completamente incorrectas.
Como se reconoce en la propia redacción del PTEOTI – GC, parte de la actual oferta alojativa está siendo abandonada de la explotación económica para el que está destinado ese suelo.
A parte de las ineficiencias demostradas de los estudios de ICEX 2007 y EXCELTUR 2005, otra fuente utilizada, la experiencia de la Isla de Lanzarote, también prueba la falta de justificación de la propuesta que hace el PTEOTI – GC. La evolución del sector turístico a 2013, de sus rentabilidades económicas y sociales, en el mejor de los casos, Playa Blanca, es idéntica a las del resto de islas, por lo que el modelo propuesto es evidente que no es adecuado para solventar los problemas del sector en otras Islas, o lo agrava si incorporamos al análisis Tías y Teguise.
Por cierto, que analizando el turismo residencial, el PTEOTI – GC no afronta la situación en 2013, ni 2012, del Time – Sharing, que tanta oferta tiene en Gran Canaria, y en Canarias, y que es una fórmula de turismo residencial de larga implantación en Canarias.
Con todo ello, ¿cómo se puede proponer que se destruya suelo rústico para una oferta de turismo residencial, aunque sea en un 15%, cuya demanda no es capaz ni de rentabilizar a la oferta existente en las actuales zonas turísticas? .
El turismo de hoteles de lujo que aumenten la categoría del conjunto de la oferta alojativa:
Reconocemos que para conseguir pruebas de cara a un contencioso administrativo de la inviabilidad de este producto turístico, sólo hemos tenido que recopilar las reivindicaciones que desde diferentes sectores empresariales de Gran Canaria directamente implicados en el desarrollo del sector turístico, se están haciendo para que se les permita construir hoteles de tres estrella, debido a la crisis de la demanda de hoteles de cuatro y sobre todo cinco estrellas.
Así que podemos ver como en el primer semestre de 2013, el PTEOTI – GC propone un modelo de “alta calidad” como rentable que los empresarios implicados en la oferta actual de esa “alta rentabilidad” están denunciando que se les obligue a estar en esa oferta de “alta calidad”, y exigen que se les permita crear oferta nueva de menor calidad, tres estrellas.
Mientras los empresarios del sector, en medios de comunicación, comunican lo que comunican, el PTEOTI – GC llega a afirmar:
“Como aspecto positivo cabe decir que los nuevos
productos construidos en los últimos años se acercan más a las tendencias de
la demanda, debido a que se optimizan los servicios y se producen economías de
escala que hacen el producto más competitivo (desarrollo de la zona de
Meloneras)”
Y sin sonrojarse, ni explicar el por qué esos mismos empresarios piden que se les permita bajar la calidad, reconocen que:
“- El “todo incluido” es una modalidad cada vez más demandada por los turistas y sirve como medida de control del gasto familiar.”
Al igual que para el turismo residencial, los estudios y datos aportados por el PTEOTI – GC en 2013 se enfrentan a una realidad que demuestran su incorrección.
Resalta que en algunos aspectos las comparaciones entre oferta y demanda, y en la ocupación y rentabilidad turística entre el año 95 y la actualidad, no se tenga en cuenta el traspaso significativo, en porcentaje, de parte de la demanda de turistas procedentes de fuera del Estado español, que han sido sustituidos por turistas españoles y canarios, falsificando las verdaderas razones por el que en 1995, con unos 8.000.000 de turistas, se tuvieran mejores resultados económicos, y sociales que ahora con 12.000.000 de turistas. Se llega a afirmar que la “Media de crecimiento de Canarias (1995-2009): 0%”
Sin embargo, el PTEOTI – GC, ni describe, ni analiza las rentabilidades económicas de lo que está pasando, y es que desde luego no tiene sentido económico, ni legal, que se permita que hoteles de 5 estrellas se conviertan de hecho en hoteles de 4 y 3 estrellas por la vía de los paquetes de todo incluido, como pasa en Meloneras, ocupando esa zona de “excelencia” el segmento del mercado que debe rentabilizar las zonas de hoteles de 3 y 4 estrellas y los complejos de apartamentos.
No se debe olvidar que la urbanización de las últimas zonas, lo fue para hoteles de 5 estrellas, y que sus derechos están vinculados a eso.
Cuando una zona de hoteles de 5 estrellas se oferta con “todos incluidos” por mucho que “El todo incluido …….. sirve como medida de control del gasto familiar.”, a los precios que se está ofertando, lleva a la reconversión de hecho a un turismo que como mucho limita a un 3 estrellas (existen ofertas “caras” al turismo interior de paquetes de todo incluido por debajo de los 60 euros), ¿como se puede afirmar que existe un consenso a considerar que eso ha mejorado la imagen de Gran Canaria?.
Los redactores del PTEOTI – GC se referirán a un consenso político argumental, para justificar a posteriori lo que esta hecho y lo que quieren imponer, pero hablando de economías, de datos económicos y del interés general socio económico, el consenso es el contrario, la oferta de Meloneras simplemente ha desbordado a la posible demanda de su segmento teórico, hundiendo los precios del suyo para “sobrevivir” y arrastrando a los otros segmentos, invadiendo Meloneras los mercados de las otras zonas, eliminando las rentabilidades necesarias para viabilizar las unidades de explotación y amortizar las inversiones necesarias para su mantenimiento.
La descripción del deterioro de las diferentes zonas que hace el PTEOTI – GC se hace de forma incompleta al no incluir la dinámica económica que lleva a ello. Como si el desarrollo de una zona, y suelo, económica pudiera desligarse de dicho desarrollo.
En las dinámicas de los flujos económicos, la sobreoferta de Meloneras, está impidiendo que el conjunto se pueda capitalizar para garantizar la renovación de lo existente que tanto se anhela, pero que desde el año 1995 no se viabiliza por la apuesta de las administraciones públicas en ocupar más suelo rústico con nueva oferta alojativa que ha seguido creciendo en todo momento. Se abren camas nuevas y se in viabiliza el conjunto.
Los bulevares de ocio:
Igualmente resulta estrambótico resaltar como idea fuerza de la renovación de la planta turística y la oferta complementaria al desarrollo de bulevares de ocio, ya que si se amplia la oferta de camas turísticas con construcciones nuevas en zonas nuevas, se agudizará el producto de todo incluido que domina actualmente el turismo canario, y por lo tanto, como ya pasa con el “bulevar” de Meloneras, no pueden estos rentabilizase con la presencia de turistas, que se quedan en el todo incluido, sino de residentes que van derivados de otras zonas de ocio no turístico de Gran Canaria, como se reclama en la propia propaganda del mencionado bulevar.
La inviabilidad económica de esos bulevares hace desaconsejable la mayor parte de los bulevares propuestos, aunque los propuestos en suelo rústico se desarrollaran fuera del suelo rústico de protección costera para no afectar a los usos culturales referidos en nuestras Alegaciones, lo que supondría cercenar los derechos constitucionales que sustentan dichas Alegaciones.
Aún respetando dichos usos culturales, esos bulevares sólo significarían aumentar la oferta, ya desbordada, de infraestructura comercial y de restauración en le conjunto de la Isla.
Además de lo dicho por productos turísticos, queremos hacer algunas indicaciones a otras cuestiones que vemos en la valoración de las alternativas que llevan a una elección incorrecta desde el punto de vista del interés general económico:
En la Alternativa cero, a pesar de nombrarla, no parecen tener en cuenta la sobre oferta de camas, centros comerciales, y otras infraestructuras turísticas existente, no se analizan los niveles de rentabilidad de las mismas, ni tan siquiera se identifican los que están sin utilizar, ni la relación de turistas por cada una de dichas infraestructuras, uno de los principales factores que llevan a la no rentabilidad de dicha oferta.
Al hablar de suelo y derechos consolidados para realizarse la renovación de la oferta turística, parecen olvidar que la calificación y derechos dependen de cumplir con la finalidad por la que esos suelos fueron urbanizados, y son urbanos.
Son urbanos para uso turístico en sus diferentes modalidades, y los derechos dependen a que cumplan con las condiciones en las que recibieron los mismos, Meloneras debe cumplir con el nivel de turismo de excelencia que se definió en el desarrollo de ese suelo urbano turístico, y así mismo con el resto de zonas más antiguas.
Si se obligara a cada cual a cumplir con los condicionantes de calidad de esos derechos, y con la calificación económica del mismo, entonces sí el mercado podrá definir que sobre oferta de camas hay en cada segmento, cuales realmente sobran, y por lo tanto deben ser reconvertidas para que no afecten negativamente a la rentabilidad de los otros segmentos del mercado.
De lo contrario, sólo se ampliaría la dinámica de urbanizar suelo rústico “para elevar la calidad del producto turístico” con campos de golf que terminan siendo hoteles, apartamentos, y al final de uso residencial (campos de golf de Jinámar o el campo internacional de Maspalomas), o directamente hoteles (hasta el Hotel Gran Canaria) y apartamentos que terminan siendo de uso residencial.
Oferta residencial y comercial en suelo turístico que termina compitiendo con las ya sobre ofertas de residencias y comercios en otras zonas urbanas.
Se trampea urbanizando para la actividad turística y termina siendo residencial (como Pasito Blanco, con muelle deportivo incluido).
Solicitamos:
Se nos mantenga como personados en el expediente del PTEOTI – GC, teniendo en cuenta también este escrito presentado ante el “ANUNCIO de 1 de abril de 2013, relativo al acuerdo sobre el Plan Territorial Especial de Ordenación Turística Insular de Gran Canaria (PTEOTI-GC)”.
Tal como venimos pidiendo desde el principio en el expediente, para las franjas de Protección Costeras definidas según el Texto Refundido 1/2000, se subsanen las deficiencias informativas y justificativas respecto al no reconocimiento de los usos culturales canarios de costa de las acampadas y los asaderos, y normativas al no regular la conservación y potenciación de dichos usos culturales, tal como obligan el artículo 4º del Texto Refundido 1/2000 y el 46 del Texto Constitucional.
Se subsanen los errores de información y análisis económicos sobre la realidad existente, y sobre los condicionantes descritos en el apartado de Alternativas, que permita al PTEOTI – GC enmarcar un modelo de desarrollo turístico realmente de interés general, económico y social para Gran Canaria, y que no reproduzca un modelo que a 2013 ya se ha demostrado inviable, como se puede ver en el análisis del sector del primer trimestre realizado por EXCELTUR.
Se tengan en cuenta cualquier otra solicitud derivada de nuestros anteriores escritos.
Se nos informe directamente de la Aprobación Definitiva, así como de la respuesta concreta a nuestras Alegaciones, y como quedan las mismas en el PTEOTI – GC, para poder ejercitar si fuera necesario la vía de lo contencioso administrativo.
Firmado